Aquisição
Inclui IMT, imposto de selo, escritura e custos iniciais que afetam o capital investido desde o primeiro dia.
Simulador · Investimento Imobiliário
Calcule a rentabilidade
real do seu imóvel.
Análise completa com impostos (IMT, IS, IMI), cashflow mensal, rentabilidade antes e após IRS Categoria F, e retorno cash‑on‑cash com ou sem financiamento bancário.
Preço de Aquisição
€
VPTValor Patrimonial Tributário
€
Custo das Obras
€
IMT + ISCalculado automaticamente
7436,91 €
Fracção 1€/mês
€
Fracção 2€/mês
€
Fracção 3€/mês
€
Fracção 4€/mês
€
Total1500,00 €/mês
Capital Necessário
50 421,91 €
Investimento total: 210 421,91 €
Rent. Bruta
8,55%
18 000,00 €/ano
Líquida s/Impostos
6,96%
14 640,00 €/ano
Líquida c/Impostos
4,99%
10 490,40 €/ano
Cashflow mensalAntes ImpostosApós Impostos
Renda Bruta1500,00 €1500,00 €
Total Despesas
-280,00 €-280,00 €Impostos (Cat. F)—-345,80 €
Cashflow s/ Crédito1220,00 €874,20 €
Prestação Mensal (2,80%, 30a)-657,43 €-657,43 €
Cashflow c/ Crédito562,57 €216,77 €
Antes de Impostos
Cashflow anual s/crédito14 640,00 €
Rentabilidade líquida6,96%
Cashflow anual c/crédito6750,83 €
Cash-on-Cash13,39%
Após Impostos (28% Cat. F)
Cashflow anual s/crédito10 490,40 €
Rentabilidade líquida4,99%
Cashflow anual c/crédito2601,23 €
Cash-on-Cash5,16%
Decomposição do Capital
Entrada / Capitais próprios na aquisição
IMT + IS (Impostos na escritura)
Comissões bancárias + escritura
Total capital necessário50 421,91 €
Financiamento bancário (dívida)160 000,00 €
Apuramento Fiscal (Cat. F — 28%)
Rendimento Bruto Anual18 000,00 €
Despesas elegíveis Cat. F-3180,00 €
Rendimento tributável14 820,00 €
Imposto a pagar (28%)4149,60 €
Imposto mensal (÷ 12)345,80 €
Cálculo de IMT baseado nas tabelas vigentes para imóveis urbanos (habitação secundária / investimento). As deduções de Categoria F seguem o modelo do simulador de referência. Confirme sempre com um contabilista certificado antes de tomar decisões de investimento.
O que importa mesmo
Olhar além da yield bruta
Uma boa análise imobiliária junta preço de compra, renda, impostos, financiamento, obras e risco operacional. É essa soma que distingue um imóvel interessante de um ativo apenas “bonito no papel”.
Operação
Rendas, vacancy, manutenção e condomínio determinam se o cashflow é robusto ou frágil.
Financiamento
A prestação altera o risco e o retorno sobre o capital próprio, sobretudo quando as taxas sobem.
Exemplo de leitura
Um imóvel pode ter boa renda e ainda assim ser um mau investimento
Se a renda anual parece forte mas os custos de entrada e a prestação comprimem o cashflow, a rentabilidade líquida pode ficar muito abaixo da expectativa inicial. Este simulador ajuda a trazer essa diferença para números concretos.
Preço de compra
180.000€
antes de impostos e obras
Renda mensal
950€
aparenta boa yield numa análise rápida
Conclusão
analisar tudo
IMT, vacancy, manutenção e crédito podem mudar o resultado
Perguntas frequentes
Dúvidas sobre rentabilidade
O que é rentabilidade bruta?+
A rentabilidade bruta compara a renda anual com o preço de aquisição, sem considerar impostos, manutenção, vacancy ou financiamento. É útil para triagem inicial, mas insuficiente para decidir.
Porque devo calcular cashflow?+
Porque um imóvel pode parecer atrativo em yield bruta e ainda assim gerar cashflow fraco ou negativo depois de prestação, seguros, condomínio, IMI e períodos sem inquilino.
O financiamento melhora sempre o retorno?+
Não. O crédito pode aumentar o retorno sobre o capital próprio, mas também aumenta risco, sensibilidade a taxas e pressão sobre o cashflow mensal.
Quais os custos mais esquecidos na análise?+
IMT, imposto de selo, obras iniciais, vacancy, manutenção recorrente, despesas de condomínio e fiscalidade são frequentemente subestimados numa primeira análise.
Fontes e notas
Antes de decidir
Checklist de análise
Validar impostos de compra e custos de manutenção.
Testar cenários com vacancy e obras extraordinárias.
Separar rentabilidade bruta, líquida e cash-on-cash.
Referências
Autoridade Tributária para IMT, IS e enquadramento fiscal.
Banco de Portugal e Euribor para contexto de crédito.
Dados locais de mercado para renda, vacancy e avaliação.
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Ferramentas complementares
Checklist de Visita
Use o checklist para validar o imovel antes de o colocar no simulador de rentabilidade.
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Compare o retorno potencial do imobiliario com a acumulacao de capital noutros ativos.
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